Logement indécent ou travaux non faits : comment obliger le propriétaire à agir

Le propriétaire doit louer un logement décent et l'entretenir. S'il ne le fait pas, le locataire dispose de plusieurs moyens d'action, mais il ne doit jamais cesser de payer son loyer de lui-même.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Les critères sont fixés par un décret du 30 janvier 2002. Le logement doit notamment :

• ne présenter aucun risque pour la sécurité ou la santé (installation électrique ou de gaz dangereuse, plomb, infiltrations importantes) ;
• disposer d'un chauffage, d'une alimentation en eau potable, d'une évacuation des eaux usées et d'un coin cuisine ;
• comporter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou un volume habitable de 20 m³) ;
• respecter un niveau minimal de performance énergétique.

Les passoires énergétiques progressivement interdites

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne sont plus considérés comme décents pour une nouvelle location ou un renouvellement de bail. Le calendrier se poursuit avec les logements classés F en 2028 puis E en 2034.

Les démarches, dans l'ordre

• Informez le propriétaire par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception), en décrivant les désordres, photos à l'appui, et en demandant les travaux dans un délai raisonnable.
• Prévenez votre caisse d'allocations familiales si vous percevez une aide au logement : la CAF peut constater la non-décence et conserver l'aide jusqu'à la réalisation des travaux, sans que vous ayez à payer cette part.
• Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, pour tenter un accord.
• Saisissez le juge des contentieux de la protection : il peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou le suspendre jusqu'à leur réalisation, et vous accorder des dommages et intérêts.

En cas de danger pour la santé (insalubrité, péril), contactez aussi le service d'hygiène de la mairie ou l'agence régionale de santé.

Ce qu'il ne faut pas faire

Ne suspendez pas le paiement du loyer sans décision d'un juge : le propriétaire pourrait engager une procédure pour impayés. Ne réalisez pas non plus les travaux vous-même en déduisant leur coût du loyer, sauf accord écrit du propriétaire ou autorisation du juge.

Les petites réparations restent à votre charge

L'entretien courant et les menues réparations (joints, ampoules, entretien de la chaudière dans la plupart des cas) incombent au locataire. Les grosses réparations et la mise aux normes restent à la charge du propriétaire.