Augmentation de loyer : ce que votre propriétaire a le droit de faire

Le loyer d'un logement loué comme résidence principale ne peut pas augmenter librement en cours de bail. La loi du 6 juillet 1989 fixe des règles précises, et plusieurs dispositifs récents renforcent la protection des locataires.

La révision annuelle : seulement si le bail la prévoit

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer chaque année que si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, le loyer reste le même jusqu'au renouvellement du bail.

Quand la clause existe, la hausse est plafonnée par l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'Insee. Le propriétaire ne peut pas appliquer un pourcentage de son choix.

• La révision a lieu au plus une fois par an, à la date prévue au bail (souvent la date anniversaire).
• Le propriétaire dispose d'un an pour la demander. Passé ce délai, il perd la révision de l'année concernée.
• La hausse ne peut pas être réclamée rétroactivement pour les mois écoulés.

Les passoires thermiques : loyer gelé

Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus augmenter, ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni lors d'une nouvelle location. Vérifiez la classe énergétique indiquée dans votre bail ou dans le DPE remis à la signature.

L'encadrement des loyers dans certaines villes

Dans plusieurs agglomérations (notamment Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier ou Grenoble), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Un « complément de loyer » n'est possible que pour un logement présentant des caractéristiques exceptionnelles.

Si votre loyer dépasse le plafond, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Un complément de loyer se conteste dans les trois mois suivant la signature du bail.

Au renouvellement du bail

Le propriétaire ne peut augmenter le loyer au renouvellement que si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Il doit alors vous faire une proposition au moins six mois avant la fin du bail, avec des exemples de loyers comparables. En cas de désaccord, la commission de conciliation doit être saisie avant tout recours au juge.

Que faire en cas d'augmentation abusive ?

• Demandez par écrit au propriétaire le détail du calcul (indice utilisé, date).
• Refusez de payer la part qui dépasse ce que la loi autorise, en continuant à régler le loyer légal.
• Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation de votre département.
• Faites-vous conseiller par l'ADIL ou par un avocat en droit immobilier si le désaccord persiste.

Les sommes trop versées peuvent être réclamées : la demande est en principe possible pendant trois ans.